Planując budowę domu, jedną z pierwszych rzeczy, z którą musimy się zmierzyć, to określenie budżetu na inwestycję. Nikt z nas przecież nie chce przepłacać, zatem szuka oszczędności już na etapie projektu. Z doświadczenia wiemy, że nie jest to najlepsze rozwiązanie, z uwagi na fakt, że zwykle cena odzwierciedla jakość dokumentacji projektowej. Mając jednak na uwadze złożoność całej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, liczne uzgodnienia i formalności, każdy może nieco ułatwić życie Architektowi i wykonać część rzeczy samodzielnie.
1 . Czy mogę w ogóle budować na swojej działce?
To pytanie nie jest wcale takie oczywiste. Nie każda działka jest działką budowlaną. Nie każda działka budowlana pozwala na budowę wieżowca.
Pierwszą rzeczą, którą przyjdzie nam zrobić, jest wizyta w urzędzie gminy, w wydziale budownictwa. Znając lokalizację i numer działki urzędnik sprawdzi czy na Twoim terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli, takowy plan funkcjonuje, złóż wniosek o wypis i wyrys z MPZP dla danej lokalizacji.
W przypadku braku planu, konieczne będzie ustalenie indywidualnych warunków zabudowy (WZ). Opis tej procedury znajduje się w punkcie nr 4.
2 . Wizyta w wydziale geodezji powiatu*
Drugim krokiem jest uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów oraz mapy zasadniczej dla działki. Dzięki tym dokumentom, będziemy w stanie określić właścicieli nieruchomości, dokładną powierzchnię oraz rodzaj i przeznaczenie gruntów. Mapa posłuży do uzyskania warunków technicznych dla dostawców mediów, a w przypadku braku planu miejscowego do ustalenia warunków zabudowy.
Koszt wypisu, niezależnie od ilości egzemplarzy, wynosi 50 zł za każdą działkę (polecamy pobrać ok 3 egz.). Cena mapy zasadniczej zaczyna się od 20 zł i jest uzależniona od wielkości działki. W tym wypadku proponujemy pobranie dwóch egzemplarzy czarno-białej mapy.
*W przypadku miasta na prawach powiatu np. Kielce, urzędem właściwym do pobrania wypisów z ewidencji oraz map jest Urząd Miasta (wydział geodezji m. Kielce znajduje się przy ul. Młodej 28). Dla działek zlokalizowanych poza granicami miasta, właściwym urzędem jest starostwo powiatowe. Druki wniosków można uzyskać w siedzibie urzędu lub z właściwej strony internetowej.
3 . Warunki techniczne.
Aby móc wybudować dom, Inwestor musi uzyskać warunki techniczne od dostawców mediów określające możliwości przyłączenia budynku do sieci. Wnioski należy pobrać, ze strony internetowej właściwego miejscowo zakładu, następnie wypełnić uwzględniając nasze zapotrzebowanie oraz załączyć kserokopie dokumentów pozyskanych ze starostwa.
Poniżej prezentujemy listę ułatwiającą wypełnienie formularzy:
- woda i kanalizacja sanitarna – wniosek składamy do miejscowego zakładu wodociągowego. Przewidywane ilość pobieranej wody wynosi zwykle ok. 0,6 m3/dobę, natomiast typowa ilość odprowadzanych ścieków bytowych to 0,6 m3/dobę.
- energia elektryczna – wniosek składamy do PGE Dystrybucja S.A. (zakład właściwy dla woj. świętokrzyskiego, np. we Wrocławiu wniosek składamy do Tauron). We wniosku wpisujemy przewidywane zapotrzebowanie na prąd. Typowa moc przyłączeniowa dla domu jednorodzinnego to 14kW.
- gaz – wniosek składamy do Polskiej Spółki Gazownictwa. Zapotrzebowanie na gaz jest uzależnione od rodzaju paliwa jaki jest dostarczany w naszym rejonie. Wniosek polecamy wypełnić przy wsparciu pracownika gazowni.
Aby dopełnić formalności, konieczne jest udowodnienie i zaopiniowanie dostępu do drogi publicznej dla naszej działki. W tym celu składamy wniosek o uzgodnienie obsługi komunikacyjnej i wyrażenie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej do właściwego zarządcy drogi. Dla dróg gminnych właściwym organem jest urząd gminy, dla dróg powiatowych – starostwo powiatowe, a dla dróg wojewódzkich – wojewoda.
4 . Nie ma planu miejscowego – co robić?
W przypadku, gdy dla naszej działki nie ma planu miejscowego jesteśmy zmuszeni wystąpić o określenie warunków zabudowy. W tym celu odpowiedni wniosek składamy do urzędu gminy wraz ze wszystkimi załącznikami, opisanymi w punkcie nr 3.
UWAGA!
Czas uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wynosi ok 3 miesiące, dlatego przed złożeniem wniosku, bardzo istotne jest aby jak najdokładniej przewidzieć rodzaj i wielkość zabudowy. Wpisanie niekorzystnych wartości we wniosku, może spowodować znaczne ograniczenia w zagospodarowaniu działki. Polecamy omówić ten aspekt z architektem.
5. Ostatni krok – mapa
Do wykonania projektu domu będzie nam potrzebna jeszcze jedna mapa – mapa do celów projektowych. Takiego opracowania nie da się niestety uzyskać od ręki w urzędzie, lecz musimy zlecić jej wykonanie uprawnionemu geodecie. Jeżeli mamy już wypis z planu miejscowego możemy poprosić geodetę o naniesienie ustaleń w nim zawartych na tę mapę. Aby przyśpieszyć cały proces załatwiania formalności, krok 5 możemy wykonać wcześniej.
Czy to wszystko?
W większości przypadków opisane wyżej dokumenty będą wystarczające. Zdarzają się jednak przypadki, gdy wcześniej trzeba dokonać odrolnienia działki lub wykonania dodatkowych ekspertyz. Wielu Inwestorów decyduje się również na wykonanie badań geologicznych, które określą rodzaj gruntu, poziom wody gruntowej i warunki posadowienia. Dzięki wykonaniu takich badań jesteśmy w stanie przewidzieć czy np. konieczny będzie drenaż opaskowy.
Wracając do meritum
Posiadając wszystkie wymienione dokumenty i mapy znacząco przyspieszamy wykonanie projektu i tym samym jesteśmy w stanie obniżyć cenę projektu.
